Genossenschaftlicher Wohnungsbau

Neue Physikersiedlung in Köln, gebaut von der Porzer Wohnungsbaugenossenschaft eG (GEWOG) – ©GEWOG

Genossenschaftlicher Wohnungsbau
Überlegungen zu seiner Rolle bei der Wohnraummangelbeseitigung

Verfasser: Wolfgang Langen und Catharina Hermersdorfer
Arbeitsstand: 26.02.2025

Inhaltsverzeichnis

1. Einleitung

1.1 Besonderheiten der Rechtsform
1.2 Kosten des Wohnens und der Mitgliedschaft


2. Datenlage: Bestand von Genossenschaftswohnungen


3. Planung, Bau und Unterhalt von Genossenschaftswohnungen

3.1 Einschätzung des Potenzials
3.2 Organisationsmodelle


4. Fördermöglichkeiten und Aussichten des genossenschaftlichen Wohnungsbaus

4.1 Finanzierung
4.2 Grund und Boden
4.3 Informationsangebot


5. Perspektiven des genossenschaftlichen Wohnungsbaus

1. Einleitung

Die Genossenschaft ist als wohnrechtliches Verhältnis deutlich unbekannter als Eigentum und Miete. Wohnungsgenossenschaften gelten als die soziale Alternative zu renditeorientierten Immobilieninvestitionen. Dennoch spielen sie im Wohnungsbau in Deutschland im Vergleich etwa zu Österreich nur eine untergeordnete Rolle und sind im öffentlichen Bewusstsein als Garant einer lebenslang sicheren und preislich moderaten Wohnform wenig präsent.
Es scheint in Zeiten eines immer angespannter sich entwickelnden Wohnungsmarktes nützlich, einmal eine überschlägige Einschätzung zum aktuellen Stand und zu den Möglichkeiten des genossenschaftlichen Wohnungsbaus zu versuchen. Voranstehend erfolgt ein kurzer Abriss des formalen Rahmens dieser Immobilienhaltung.

1.1 Definition und Besonderheiten der Rechtsform Genossenschaft

Genossenschaften sind wie Gesellschaften eine Form von Unternehmen, die in einer Vielzahl von Branchen tätig sein können. Eine Genossenschaft ist im Gegensatz zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung nicht darauf ausgelegt, den Wert der Anlage für die Anteilseigner zu steigern, die Genossenschaften sind allein ihren Mitgliedern verpflichtet. Eine Wertsteigerung der Immobilie kann vom Genossenschaftler nicht realisiert werden.

Genossenschaften sind dem Recht nach Körperschaften, es muss also eine Satzung vorliegen.
Die Genossenschaft organisiert sich in der internen Struktur über Vorstand, Aufsichtsrat und Generalversammlung. Dabei erhält jedes Gesellschaftsmitglied eine Stimme, die gleichberechtigt gewichtet wird. [1]

Zusätzlich gibt es genossenschaftliche Prüfungsverbände, welche die für ihre Mitglieder gesetzlich vorgegebenen Prüfungen zu wirtschaftlichen Verhältnissen und der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung durchführen. Jede Genossenschaft muss Mitglied eines solchen Verbandes sein. [2]

Dachgenossenschaften bündeln die Aufgaben ihrer Mitglieder und bieten einen rechtlichen Rahmen, sodass Interessierte sich in die Genossenschaft einbringen können, ohne selbst eine Genossenschaft gründen zu müssen. Im Bereich Wohnen und Bauen kann die Dachgenossenschaft als Eigentümerin der Grundstücke die Gebäude an die Mitglieder vermieten.
Hierdurch können auch kleinere Initiativen von Genossenschaften profitieren, ohne dass ihnen Gründungskosten oder Prüfungskosten entstehen. [3]

Wohngenossenschaften finanzieren ihre Bau- oder Instandsetzungsvorhaben nach einem ähnlichen Schema wie private Bauherren. Der Eigenanteil setzt sich aus Eigenkapital der Genossen, Genossenschaftsanteilen und Direktkrediten zusammen und beträgt üblicherweise etwa 25% der Finanzierung. Darüber hinaus können staatliche oder kommunale Förderungen die Finanzierung ergänzen oder es können Mittel bei der KfW beantragt bzw. normale Bankdarlehen aufgenommen werden. [4]

1.2 Kosten des Wohnens und der Mitgliedschaft

Mitglieder in Genossenschaften zahlen rechtlich betrachtet keine Miete, sondern ein Nutzungsentgelt oder eine Nutzungsgebühr. Hiermit werden die Finanzierung und die Kosten der Genossenschaft gedeckt sowie Rücklagen gebildet. Jedenfalls kann man die soziale Sicherheit der Wohnform Genossenschaft durchaus als einen geldwerten Vorteil sehen. Der finanzielle Aspekt des genossenschaftlichen Wohnens beinhaltet außerdem Anteilsrenditen, die in der Regel auch erwirtschaftet werden.

Die Kosten für die Mieter lagen für das Jahr 2023 bei Genossenschaftswohnungen laut dem Magazin Spiegel mit 5,8€/m²/mtl. um mehr als 19% unter dem Marktdurchschnitt von 7,18€/m²/mtl. [5]

Es ist allerdings zu beachten, dass Mieter in Genossenschaftswohnungen bereits vor dem Einzug Genossenschaftsanteile zeichnen, um Mitglied in der Genossenschaft zu werden und ein Wohnrecht zu erhalten. Hierbei ist die Spanne sehr groß, je nach Genossenschaft liegt sie zwischen 200 € und 2 000 € pro Anteil. Bei etablierten Genossenschaften werden zusätzlich zu einer Aufnahmegebühr drei bis zehn Anteile gezeichnet, um ein Wohnrecht zu erhalten, bei neueren Genossenschaftsobjekten hingegen werden oft Anteile/m² gezeichnet, wobei bis zu
1 000 €/m² fällig werden. Diese Anteile werden nach Auszug aus der Genossenschaft verzinst erstattet. Im Vergleich zu einem Kauf ist der Kapitalbedarf zu Beginn der Anwartschaft gering, für junge Menschen und Familien kann er aber eine Hürde darstellen. Jedoch können Finanzierungshilfen, beispielsweise aus dem Programm 134 der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), in Anspruch genommen werden, um die Anteilsmenge aufbringen zu können. [6]

Mitglieder müssen nach dem Eintritt in die Genossenschaft und dem Erwerb der Anteile bei Altgründungen – also schon länger bestehenden Genossenschaften – oft noch warten, bis sie eine Genossenschaftswohnung beziehen können, da die Anwärter auf Wartelisten gesetzt werden,
bis eine Wohneinheit zum Einzug frei wird. In einigen großen Genossenschaften wurde bereits die Aufnahme neuer Mitglieder gestoppt, da mit Wartezeiten von zehn oder mehr Jahren zu rechnen sei. [7] Genossenschaftswohnungen sind trotzdem weiterhin beliebt, da durch die Verpflichtung, Wohnraum zu sozialgerechten Bedingungen zur Verfügung zu stellen, der Solidargedanke festgeschrieben ist. Hinzu kommt das lebenslange Recht auf Wohnen, wodurch den Nutzern eine sehr hohe Sicherheit gegeben wird.
Es kann in bestimmten Fällen ein wohnungseigentumsähnliches Dauernutzungsrecht, das unbefristet, veräußerlich und vererblich ist, eingerichtet werden; formal verbleibt die Wohnung dabei weiterhin im Eigentum der Genossenschaft, die weiterhin die Bewirtschaftung, also die Verwaltung und Instandsetzung übernimmt. [8]

2. Datenlage und Bestand von Genossenschaftswohnungen

Laut Mikrozensus 2022 sind in Deutschland 2,17 Mio. Wohnungen in genossenschaftlicher Hand. Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. (GdW) führt in seinen „Wohnungswirtschaftlichen Daten und Trends“ von 2022 genau 1728 Wohnungsgenossenschaften als berichtende Mitglieder auf. [9] Diese bewirtschaften insgesamt etwa 2,15 Mio. Wohneinheiten, die im GdW verzeichneten Mitglieds-Genossenschaften stellen somit 98,7% aller Genossenschaftswohnungen in Deutschland. Die statistische Zuverlässigkeit der Zahlen des GdW kann dementsprechend als sehr hoch eingeschätzt werden.

Im Durchschnitt entfallen gut 1 240 Wohneinheiten auf jede Genossenschaft; diese große Zahl stellt einen wohnungswirtschaftlichen Skalierungsvorteil dar.
Der Bestand an Wohneinheiten entspricht einem Mietwohnungsmarktanteil von etwa 9%.
Die im Wohnungsmarkt engagierten Kapitalgesellschaften stellen rund 3,76 Mio. Wohneinheiten, der Marktanteil bei den Mietwohnungen liegt also bei gut 17%. [9]

In Deutschland wohnen laut dem BMWSB rund 5 Mio. Menschen in Genossenschaftswohnungen, immerhin 6% der Bevölkerung. [10] Rund 150 000 (7%) dieser Wohneinheiten in genossenschaftlicher Hand sind mit Mietpreis- oder Belegungsbindungen versehen, während Kapitalgesellschaften einen doppelt so großen Anteil ihres Bestands mit solchen Bindungen aufweisen. [9] Der Mietwohnungsmarktanteil der genossenschaftlichen Wohnungen ist in Deutschland noch klein, aber nicht unbedeutend; wegen der soziale Sicherheit gewährenden Rechtsform dieser Immobilienanlage stellt sich die Frage nach der Steigerungsfähigkeit ihres Marktanteils.

Ein Vergleich mit Österreich zeigt, dass dort der Anteil der Genossenschaftswohnungen am Mietwohnungsmarkt etwa 39% beträgt (694 Tausend von 1,8 Mio.). [11]
In Deutschland beträgt der Anteil wie erwähnt etwa 9%. Die etwa vierfache Quote in Österreich ist mutmaßlich auf eine im Nachbarland jahrzehntelang geübte soziale Wohnraumpolitik zurückzuführen. Es wäre zu untersuchen, welche konkreten Fördermaßnahmen und gesetzliche Regelungen als vorbildlich angesehen und übernommen werden könnten.

3. Planung, Bau und Unterhalt der Bauten

Bei den baulichen Investitionen insgesamt sowie in den Sparten Instandhaltung und -setzung sowie Modernisierung stellen die Genossenschaften mit einem Anteil von jeweils etwa einem Drittel einen weit überproportionalen Anteil am Gesamt-Investitionsvolumens der Wohnungsunternehmen – dies entspricht jeweils mehr als dem dreifachen Ihres Anteils am Wohnungsbestand, woraus man Schlüsse auf die Qualität des Wohnungsbestandes ziehen kann. [9]

3.1 Einschätzung des Potenzials

2022 sind durch die Mitgliedsgenossenschaften des GdW knapp 8 000 Wohneinheiten im Neubau fertiggestellt worden, davon rund 7 500 in Mehrfamilienhäusern.
Das Wachstum des Wohnungsbestandes fällt mit 0,37% Neubauanteil also sehr gering aus.
Zwar ist die bauliche Agilität von Wohnungsgenossenschaften schon aufgrund ihrer Wesensmerkmale eingeschränkt; die Neubauquote ist aber gegenwärtig so klein, dass damit auch in den nächsten Jahren keine Trendwende am Wohnungsmarkt zu bewirken ist.

Es ist zu fragen, wie die rechtlichen und organisatorischen Rahmenbedingungen der Wohnungsgenossenschaften so gestaltet werden könnten, dass das Modell breitere und zügigere Anwendung finden könnte, so dass die Neubauquote auf 1% des genossenschaftlichen Wohnungsbestandes = ca. 20 000 WE – und zwar im Geschosswohnungsbau – pro Jahr ansteigt.

Die Entwicklung sowohl des Neugründungsvolumens als auch der baulichen Aktivität von Genossenschaften ist außerdem schwer abschätzbar, da über die Existenz und das Gründungsdatum sowie die Anzahl der Wohneinheiten nur die frei wählbaren etwa 40 Prüfverbände und die gerichtlichen Genossenschaftsregister gesicherte Informationen haben.
Der Trend geht offenbar zu kleineren Genossenschaften, die aus Kostengründen oft auch gar nicht Mitglied des GdW werden und so weitgehend unterhalb des statistischen Radars verbleiben. Die extrem langwierigen und individualisierten Gründungsvorgänge schaden zudem der Attraktivität des ansonsten so überzeugenden Modells Wohnungsgenossenschaft.

3.2 Organisationsmodelle

Im Rahmen der Recherche konnten bislang keine Organisationsmodelle ausfindig gemacht werden, die explizit eine Gründung größerer Wohnungsgenossenschaften begünstigen; auch die Organisationsform Dachgenossenschaft, aus der Taufe gehoben als Förderbereich der Exwost vermutlich 2006, ist nicht durch ein standardisiertes Modell gefestigt, sondern scheint nur in wenigen exemplarischen Fällen wirksam installiert. (z.B. Wogeno, München und Pro, Stuttgart). [12] In der Folge wird ein kurzer Abriss verschiedener Organisationsmodelle versucht, angelehnt an die Quellen [8] und [15].

A) Nutzergenossenschaft

Die Nutzergenossenschaft besteht aus nur einer Wohngruppe und ist Eigentümerin des/der selbstgenutzten Objekte, die sie vermietet bzw. bewohnt. Die meist überschaubare Zahl an Mitgliedern und der persönliche Bezug zum Objekt erleichtert die Entscheidungsfindungen;
es wird so aber auch möglich, dass der Gedanke der Gemeinwohlförderung in den Hintergrund tritt und z.B. ein Beschluss zur Auflösung der Genossenschaft und Wandlung in ein Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Möglichkeit zur Gewinnrealisierung getroffen wird.

B) Mieter/Verwaltungsgenossenschaft

Die Mieter- oder Siedlungsgenossenschaft hat die Aufgabe der Verwaltung und Bewirtschaftung der bewohnten Objekte, Eigentümer ist in der Regel die Kommune oder eine kommunale Einrichtung. In vielen Fällen entstehen diese Genossenschaften aus Eigeninteresse der Mieter, die die Sanierungsfähigkeit der Objekte anders einschätzen als die Eigentümer, die dann diese Aufgabe an die Mietergenossenschaft abgeben.

C) Dach/Projektgenossenschaft

Die Dachgenossenschaft wird dazu genutzt, Gründungsprozesse zu umgehen und Aufgaben der teilnehmenden Wohngruppen gebündelt abzuleisten. Die Dachgenossenschaft hält in der Regel die Rechte als Eigentümerin bzw. Erbpachtnehmerin der zu bebauenden Grundstücke.
Die Wohngruppen können Teilleistungen selbstverwaltet erbringen, z.B. als Baugruppe die Projektentwicklungs- und Planungsaufgaben bis vor dem Kauf des Grundstücks und des Finanzierungsprozesses, aber nach Beitritt als Verein oder Gesellschaft bürgerlichen Rechts zur Dachgenossenschaft auch sehr weitgehende Rechte an Bewirtschaftung und Belegung.
Zu diesem Zweck schließt die Dachgenossenschaft mit dem Verein/der GbR Gesamtnutzungs- verträge oder Einzelverträge mit den Mitgliedern.

D) Klassische Genossenschaft als Kooperationspartner von Wohngruppen

Die bestehende ‚klassische‘ Genossenschaft nimmt eine entstehende Wohngruppe auf und übernimmt für sie den gesamten Finanzierungs-, Bau- und Verwaltungsprozess. Im Unterschied zur Dachgenossenschaft wird diesen Wohngruppen keine wesentliche Selbstverwaltung außer der Wohnungsvergabe zugestanden. Das finanzielle Engagement der Neueintretenden ist geringer, da die ‚heimatgebende‘ Genossenschaft über eine höhere Kreditwürdigkeit verfügt.

4. Förderungsmöglichkeiten und Aussichten des Genossenschaftlichen Wohnungsbaus

4.1 Finanzierung

Die Förderkulisse ist überwiegend partikularistisch; bundesweite Förderung erfolgt vor allem durch die KfW-Programme 134 eigens für genossenschaftliches Wohnen und weniger spezifisch durch die Programme 297, 298, 261 und 159. Eine sehr gute Übersicht über die landeseigenen Fördermöglichkeiten bietet eine Tabelle des Genoverbandes. Interessenten können sich auch bei Kommunen über dort aufgelegte Förderungen erkundigen. [12]

4.2 Grund und Boden

Kommunen können bei der Vergabe von Grund und Boden im Konzeptverfahren Genossenschaften bevorzugen. Hierzu schreibt die Architektenkammer Baden-Württemberg beispielsweise: „Bei Konzeptvergaben handelt es sich zumeist um Grundstücksveräußerungen der öffentlichen Hand, die dabei Einfluss nimmt auf Art und Maß der Nutzung und Gestaltung ohne dabei selbst die Rolle des Bauherrn oder Investors einzunehmen Dabei werden kommunale Grundstücke gerade nicht ausschließlich zum Höchstpreis, sondern im Rahmen von wettbewerblichen Verfahren nach der Qualität des von den Bewerbern geforderten Konzeptes in Erbpacht vergeben oder veräußert.“ [13]

4.3 Informationsangebot

Das Informationsangebot für Interessenten ist unübersichtlich; ein öffentlich einsehbares Register bestehender Genossenschaften ist den Verfassern nicht bekannt. Neugründungen von Kleingenossenschaften müssen oft erst eine Website erstellen, um sich bekannt zu machen, geben sich oft kaum schlagkräftige Bezeichnungen und einen wenig öffentlichkeitswirksamen Auftritt.

Das Informationsmaterial über das Genossenschaftsmodell ist meist sehr allgemein gehalten oder an Einzelbeispielen orientiert; übersichtliche und praxisorientierte Handlungsleitfäden,
die alle erforderlichen Prozesse abbilden sowie die wichtigsten Kerndaten und Anlaufadressen zur Verfügung stellen, sind rar. Es gibt jedoch zwei Veröffentlichungen, die die verschiedenen organisatorischen Genossenschaftsmodelle verständlich erläutern. [8, 14]

Die sehr zersplitterte Gründerszene ist zwar im „Forum gemeinschaftliches Wohnen“ gut vernetzt. Jedoch sind aufgrund des Trends zu immer vielfältigeren Selbstorganisationsformen und der langen Anlaufzeiten die meisten Modelle nicht dafür geeignet, die Wohnungsnot wirksam und zügig zu schmälern.
Das Forum bietet auf seiner Website eine bundesweite Wohnprojektbörse an, die aber keinen direkten Bezug zu Wohnungsgenossenschaften offeriert.

5. Perspektiven

Fernziel könnte sein, ein verbindliches Modell einer kommunalen Wohnungsgenossenschaft zu etablieren, mit dem der Boden- und Kapitalbedarf der Gründer leichter befriedigt werden kann.
Durch die Einbeziehung von Kommunen als Bauherren könnte übernahmefähiges Immobilieneigentum in Form mehrgeschossiger Wohnbauten mit höheren Wohneinheitensummen gebaut und/oder Bestände Mieter-Genossenschaften zum Eintritt angeboten werden. Eigentümer der Bauwerke verblieben die Kommunen bzw. andere gemeinwohlorientierte Institutionen.

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Literaturverzeichnis

Die Aktualität und Verfügbarkeit aller Links wurde bei Veröffentlichung des Artikels geprüft.

1. Röhrich, Roland: Ein Rechtsformvergleich zwischen eG, e.V. und GmbH. Stuttgart 2023. www.wir-leben-genossenschaft.de/de/ein-rechtsformvergleich-zwischen-eg-e-v-und-gmbh-349.htm.
   
   
2. Bundesministerium der Justiz: Genossenschaftsrecht. Berlin. www.bmj.de/DE/themen/wirtschaft_finanzen/handels_gesellschaftsrecht/genossenschaftsrecht/genossenschaftsrecht_artikel.html.
   
   
3. Wohnen für Alle: Dachgenossenschaft. Freiburg im Beisgau. www.wohnenfueralle.org/dachgenossenschaft/
   
   
4. Mitbauzentrale München: Wohnprojekte und Finanzierung. München www.mitbauzentrale-muenchen.de/wohnprojekte/finanzierung.html.
   
   
5. Schröder, Tim: Genossenschaften: Was Sie zum Traum von der günstigen Miete wissen müssen, erschienen in: Der Spiegel. Hamburg, 08.02.2023. www.spiegel.de/wirtschaft/service/genossenschaften-was-sie-zum-traum-von-der-guenstigen-miete-wissen-muessen-a-22ddde0f-f344-4ee5-b5c0-a3f84394f96c.
   
   
6. Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW): Wohneigentumsprogramm – Genossenschaftsanteile (134). Frankfurt am Main. www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Neubau/F%C3%B6rderprodukte/Wohneigentumsprogramm-Genossenschaftsanteile-(134)/.
   
   
7. Stiftung Warentest: Wohnungsbaugenossenschaft: Neues Konzept mit Haken. Berlin, 02.12.2019. www.test.de/Wohnungsbaugenossenschaft-Neues-Konzept-mit-Haken-5536845-0/.
   
   
8. Schendel, Reiner: Die Gestaltungsvielfalt von Wohnungsgenossenschaften für Wohnprojekte, erschienen in: Potentiale und Grenzen genossenschaftlicher Kooperationen. Forum Gemeinschaftliches Wohnen e.V. Hannover, 2016. https://verein.fgw-ev.de/media/forum_genossenschaft_a4_web.pdf
   
   
9. GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V: Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2022/2023. Berlin, November 2022. www.gdw.de/media/2022/11/gdw-dt-2022_kurzfassung.pdf.
   
   
10. Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen: Genossenschaftliches Wohnen. Berlin. www.bmwsb.bund.de/Webs/BMWSB/DE/themen/stadt-wohnen/wohnungswirtschaft/genossenschaftliches-wohnen/genossenschaftliches-wohnen-node.html.
    
    
11. Statistik Austria: Wohnsituation in Österreich. Wien, 05.12.2024. www.statistik.at/statistiken/bevoelkerung-und-soziales/wohnen/wohnsituation.
    
    
12. Genoverband e.V: Bundesländer fördern genossenschaftliche Wohnbauprojekte für Bürger. Neu-Isenburg, 12.04.2024. www.genoverband.de/newsroom/news/aus-dem-verband/bundeslaender-foerdern-genossenschaftliche-wohnbauprojekte-fuer-buerger/.
    
    
13. Zimmermann, Dr. Eric: Informationen zur Konzeptvergabe, erschienen in: Architektenkammer Baden-Württemberg. Stuttgart, 30.09.2020. www.akbw.de/angebot/vergabe-und-wettbewerb/informationen-zur-konzeptvergabe.
    
    
14. Steinle, Carsten: Wohnungsgenossenschaften: Entwicklung auf dem Immobilienmarkt und wesentliche Merkmale und Prinzipien – Typen von Wohnungsanbietern. Studienarbeit, Norderstedt, 2015.
    
    
15. Fiedler, Mathias: Zur Debatte: Selbstverwaltetes Wohnen in Projektgenossenschaften, erschienen in: Zentralverband deutscher Konsumgenossenschaften. Hamburg, 14.07.2023. https://www.zdk-hamburg.de/blog/2023/07/zur-debatte-selbstverwaltetes-wohnen-in-projektgenossenschaften/ .