Studierendenwohnheime

Wohnheim am Berggarten 58, Studentenwerk Hannover – © Nico Herzog

Entwicklung und Förderung des Studierendenwohnheimbaus und der Versorgung mit Studierenden-Wohnheimplätzen in Deutschland

Verfasser: Wolfgang Langen und Catharina Hermersdorfer
Arbeitsstand: 29.05.2025

Eine dauerhafte Entspannung der Wohnungsversorgung der Studierenden kann nur durch neu geschaffenen Wohnraum erreicht werden. Aus diesem Grund richtet sich der Hauptfokus dieser Untersuchung genau auf diesen Lösungsweg für die Behebung der studentischen Wohnungsnot. Die Schaffung neuer Wohnheimplätze wird derzeit nur zu einem geringen Anteil durch Umnutzung von Altbauten erzielt. Im Wesentlichen wird Neubau also das Mittel der Wahl sein.
Auszubildendenwohnheime können in dieser Untersuchung aus Mangel an verfügbaren Daten leider nicht abgehandelt werden.

Auszubildende und Studierende stellen eine wenig einkommensstarke, überwiegend auf Unterstützung angewiesene und homogene Nachfragegruppe am Wohnungsmarkt dar.
Das Studium geht zudem oft mit einem temporären Ortswechsel einher. Staatlicherseits unterstützte Studierenden- bzw. Auszubildendenwohnheime sind ein Mittel, um diese Nachfrager zu nicht nur finanziell zu entlasten und den Druck des Wohnungsmarkts zu verringern. Weitere Ziele sind, die Distanz zwischen Wohn- und Ausbildungsstätte zu verringern und ein Gemeinschaftsgefühl zu fördern. Es darf vorausgesetzt werden, dass der Zweck und die Sinnhaftigkeit dieser Wohnform außer Frage stehen. Die gesellschaftliche Bedeutung des Themas Wohnheimbau – besonders im (Aus-)Bildungssektor – dürfte unumstritten sein. Der Eingriffs- bzw. Regelungsbedarf wird in diesem Artikel begründet werden.

Zielgruppen der Untersuchung sind Fachleute und (studentische) Interessenvertreter, Hochschulen, Fachverbände und die mit der Materie befassten Verwaltungsfachleute und Politiker, denen das Resumée aus dieser Faktensammlung als Entscheidungshilfe dienen soll.

In der Regel lange Wartelisten für die Heimplätze und ständig steigende Mieten für die gewöhnlich bescheidenen Unterkünfte kennzeichnen die hohe Nachfrage und den Bedarf an einer quantitativen Ausweitung des Angebots. Die Mietenhöhen sind mittlerweile ein Politikum.  Ob die Anbieterseite – in Deutschland im Wesentlichen die Studierendenwerke – beabsichtigt, ihr Wohnraumangebot über die bestehende Planung hinaus in einem absehbaren Zeitraum nachfrageangepasst auszuweiten, ist nicht bekannt. Außer Frage steht, dass die Bauaktivitäten letzthin gesteigert wurden. Allerdings konnte nicht geklärt werden, ob dem eine langfristige Bedarfsplanung zugrunde liegt.

1.1 Aufgabenstellung

Untersuchungsziele sind eine übersichtliche Darstellung der Faktenlage, Aufzeigen der Notwendigkeit einer Trendwende sowie die Erarbeitung von Vorschlägen zur Beförderung schnelleren Wohnheimbaus. Es werden zudem konkrete Hinweise auf weiteren Datenerhebungs- und Forschungsbedarf gegeben.

1.2 Methodik

Der Wissensstand über die Zahl der Studierenden, der Heime und Plätze und die Kosten des studentischen Wohnens scheint in etwa konsolidiert zu sein. Ein hoher Recherchebedarf ergibt sich bei den Kenndaten der boden- und bauplanerischen sowie sanierungsbezogenen Fakten.
Methodisch versuchen die Verfasser überwiegend, mittels Metaanalyse der Statistik und Interpretation der verfügbaren Publikationen, aber auch über Interviews mit den gesprächsbereiten Entscheidern das Untersuchungsziel zu erreichen.

1.3 Organisation des Wohnheimbaus

Die Wohnheimplanung und der Wohnheimbau sind in Deutschland separatistisch organisiert. Zuständig für die finanzielle Unterstützung des Wohnheimbaus und der Wohnheimsanierung sind prinzipiell die 16 Länder, die dazu Programme im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung auflegen und durch die Kultusministerien Steuerungsfunktionen ausüben. Dies geschieht durch die hochschulpolitischen Leitlinien und die Bezuschussung der Studierendenwerke, die Entwicklungsplanung erfolgt in Kooperation mit den zuständigen Landesministerien.

Die Studierendenwohnheime sind Eigentum der 57 Studierendenwerke, die als Anstalten des öffentlichen Rechtes den Kultusministerien unterstehen. Die lokalen Studierendenwerke treten selbst als Bauherren auf. Die Anzahl der verwalteten Bauten und der durchgeführten Bauprojekte und damit der Erfahrungshorizont dürfte eine enorme Skala abdecken. Lokal sehr unterschiedlich ist wohl auch die Ausstattung mit Fachleuten für Instandhaltung, Sanierung und Planung der Bauwerke. Das Deutsche Studierendenwerk bietet keine dieser Dienstleistungen an.

2. Entwicklung und aktueller Status der Wohnheimplatzversorgung

Zum Wintersemester 2022/23 waren 2,4 Mio. Studierende an öffentlichen Hochschulen eingeschrieben, und 0,5 Mio. an nichtöffentlichen Hochschulen, 2,9 Mio. Studierende in Summe. [1] Das sind insgesamt 4,2% der über 19-jährigen Bevölkerung Deutschlands. Die durchschnittliche tatsächliche Studiendauer in Deutschland beträgt etwa 8 Semester, also 4 Jahre. [2] Für diesen Zeitraum benötigen die Studierenden, soweit sie nicht im Elternhaus wohnen, Wohnheimplätze oder anderweitige Wohnmöglichkeiten.

Das grundsätzlich bestehende allgemeine Wohnungsdefizit – gemessen am Wohnungsbau der Jahre 2020-2022 und dem errechneten Wohnungsbedarf – beträgt für die Jahre 2024 und 2025 in NRW ca. 60%, in Baden-Württemberg ca. 50%, in Berlin ca. 45 % und in Bayern und Hessen über 38 %.
Dies mag die dramatische Wohnungsnot verdeutlichen, denen sich vor allem die einkommensschwächeren Nachfragegruppen ausgesetzt sehen.

Die Unterbringungsquote in öffentlich geförderten Wohnheimen lag in den alten Bundesländern laut dem Deutschen Studierendenwerk (DSW) in den Jahren ab 1965 bis 2022 stets zwischen ca. 9% und 12%. Im gesamten Bundesgebiet nahm die Unterbringungsquote von 1991 bis 2022 kontinuierlich von ca. 15% auf ca. 9,5% ab. Das bedeutet eine Verschlechterung der Unterbringungsquote in diesem Zeitraum um ca. 33%. [1]
Die Zahl der Studierenden entwickelte sich im gleichen Zeitraum von etwa 1,6 Mio. auf ca. 2,4 Mio., während die Zahl der Wohnheimplätze von rund 247 000 auf rund 238 000 zurückging.
In den 30 Jahren seit der Wiedervereinigung hat also die Zahl der Studierenden um etwa 50% zugenommen, während die Zahl der Wohnheimplätze um ca. 4% gesunken ist. [1] Das Manko konnte, geht man von einer gleichbleibenden Versorgungsquote und einem nicht nennenswerten Bestand an privaten Wohnheimen 1991 aus, durch das Angebot privater Wohnheime – ca. 80 00 Plätze zu erheblich höheren Mieten  – nur zu 60 %  aufgefangen werden.

Ein guter Indikator für den Bedarf an Wohnheimplätzen sind auch die Wartelisten der Studierendenwerke. Die Wartezeit bis zur Platzzuteilung wird in der Regel wohl nicht erfasst, sie würde Hinweise auf die Wahrscheinlichkeit ergeben, mit der Interessierte sich gar nicht als Bewerber eintragen, weil die Wartedauer ihnen zu lang erscheint. Es gibt offensichtlich keine bundesweite Übersicht über die Zahl der Bewerber, aber immerhin beispielhafte Zahlen aus 2023: In elf ausgewählten Hochschulstädten stehen mehr als 32.000 Studierende bei den Studierendenwerken auf der Warteliste für einen Wohnheimplatz; beim Studierendenwerk München Oberbayern sind es allein 12 000 Studierende. [3]
In Anlage 1 wird eine Merkmalsliste zur Bedarfsindikation für Wohnheimplätze vorgestellt.

Fazit: Die Studierendenwerke waren in den letzten 30 Jahren mit einer Steigerung der Studierendenzahlen um 50% konfrontiert. Sie können diesem Bedarf kein gleichbleibendes Angebot entgegenstellen, wodurch sich die Quote der Wohnheimplätze gemessen an der Gesamtzahl der Studierenden um 33% verschlechtert hat.

3. Internationaler Vergleich der Unterbringungsart und der Wohnheimplatz-Versorgungsquote

3.1 Wohnformen Studierender

Die Verteilung der Unterbringungsarten stellte sich 2021 im europäischen Vergleich in den einzelnen Ländern laut Catella Research stark unterschiedlich dar:

Die zur Verfügung stehenden Statistiken von Catella Research [4] und des Deutschen Zentrums für Hochschul- und Wissenschaftsforschung (DZHW) [5] differieren in den Unterscheidungsmerkmalen und – soweit sie überhaupt vergleichbar sind – auch in den quantitativen Aussagen

Wohnform	Angaben Catella in % [4]	Angaben DZHW in % [5]
Allein	17	21
Elternhaus	21	24
Wohngemeinschaft	50	55
Wohnheim	12	keine Angabe

Der Anteil der Zuhausewohnenden in Deutschland liegt laut Catella Research mit 21% deutlich unter dem europäischen Durchschnitt von 35%. Die Ursachen hierfür können sowohl in einer höheren Hochschuldichte als auch in einer geringeren Familienbindung liegen. Der Anteil der in Wohngemeinschaften Lebenden liegt mit 50% deutlich über dem europäischen Mittel. Die Wohnheimquote liegt mit 12% bei ungefähr zwei Dritteln des europäischen Durchschnitts. Damit liegt Deutschland an 17. Stelle von 25 europäischen Ländern.
Das Verhältnis von Studienanfängern zu der Gesamtzahl der Studierenden beträgt etwa 1: 6,6 2023/2024; dabei stagniert die Studienanfängerzahl nach steilem Anstieg seit 2011 mit leicht abnehmender Tendenz seit 2019 und beträgt 2023/2024 etwa 482 000 Studierende. [6,7]

Fazit: Die Unterbringungsquote der Studierenden in Wohnheimen in Deutschland findet sich im europäischen Vergleich im unteren Drittel.

3.2 Unterbringungsquoten in Wohnheimen im Ausland

Während der Anteil der Studierenden an der Gesamtbevölkerung für das Jahr 2021 in Großbritannien nur unwesentlich über dem Anteil in Deutschland liegt, ist dort der Anteil ausländischen Studierenden mit 22% doppelt so hoch wie in Deutschland und die Unterbringungsquote aller Studierenden ist mit 26% etwas mehr als zweimal so hoch.
Ähnlich hohe Unterbringungsquoten sind noch in Dänemark mit 22% und Schweden mit 20% zu beobachten.

In Großbritannien entstehen die strukturellen Unterschiede zum einen dadurch, dass die Universitäten dort sich den Überbau der Studierendenwerke als Träger sparen, und direkt als Eigentümer auftreten, die Wohnraum an Studierende vermitteln. 37% der Studierendenwohnheime sind dabei im direkten Eigentum der Universitäten, 8% werden über Partnerschaften auf dem Campus angeboten und bei weiteren 14% treten die Universitäten als Vermittler zwischen privaten Anbietern und ihren Studierenden auf. [8] Zum anderen sind die Universitäten in der Regel auf einem räumlich als Einheit erfahrbaren Campus untergebracht, der Unterbringungen für Studierende von vornherein berücksichtigt, während dieses Modell in Deutschland kaum bis gar nicht zu finden ist.

Fazit: In Nordeuropa sehen wir deutlich bessere Wohnheimversorgungsquoten als in Deutschland, teilweise sind sie doppelt so hoch.

3.3 Unterbringungsquote in- und ausländischer Studierender in Deutschland

Betrachtet man nur die öffentlich geförderten Wohnheime in Deutschland, so stehen ca. 237 000 Betten zur Verfügung. Das ergibt eine Unterbringungsquote von 9,6%, wobei die ausländischen Studierenden hier schon mit eingerechnet sind. Teilweise gibt es durch vom jeweiligen Studierendenwerk festgeschriebene Unterbringungsquoten für ausländische Studierende für die Wohnheime, z.B. sind es beim Studierendenwerk München Oberbayern und beim Studierendenwerk Frankfurt am Main jeweils 40%. [9a,b]
Das DSW gibt an, dass etwa 35% der etwa 368 000 ausländischen Studierenden einen Wohnheimplatz erhalten haben, daraus folgt, dass ca. 5,1% der inländischen Studierenden mit einem Wohnheimplatz versorgt wurden – nur jeder zwanzigste deutsche Studierende erhält einen Wohnheimplatz durch ein Studierendenwerk. [1] Das erscheint besonders dann als eine recht geringe Quote, wenn man Universitätsstädte wie Aachen betrachtet, wo die Studenten einen Bevölkerungsanteil von über 20% stellen und einen  entsprechenden Nachfragedruck auf den lokalen Wohnungsmarkt ausüben.

3.4 Internationale Attraktivität deutscher Universitäten und Wohnungsversorgungsnachfrage ausländischer Studierender

Deutsche Universitäten ziehen viele ausländische Studierende an, laut den aktuell verfügbaren Zahlen des Deutschen Akademischen Austauschdienstes (DAAD) sind im Wintersemester 2024/25 über 400 000 von ihnen eingeschrieben, das entspricht einer Quote von gut 16 Prozent. [10] Der ungebrochen wachsende Zustrom ausländischer Studierender ist nach der Sozialbefragung Studierender 2021 vor allem mit der Erwartung hoher Lebensqualität und guten Arbeitsaussichten verbunden, beide Faktoren werden von über einem Drittel der Befragten genannt. [5] In Wahrheit dürfte aber auch eine bedeutende Rolle die Tatsache spielen, dass in Deutschland die enormen Studiengebühren entfallen, die in anderen Ländern zu entrichten sind.

Demgegenüber steht das typische Erscheinungsbild der deutschen Hochschule, fällt es doch gegenüber der angelsächsischen Universität deutlich ab. Diese punkten mit ihrem oft ganzheitlich gestalteten Campus mit maßstäblich entworfenen Gebäudeensembles und größeren Grünanlagen. und fördern so ein universitäres Gemeinschaftsgefühl.
Die offenbar zunehmende Anziehungskraft deutscher Universitäten auf Ausländer ist aus Binnensicht nicht so offensichtlich.

Während die deutsche Wirtschaft weiter einen hohen ungedeckten Bedarf an deutschsprechenden Akademikern auch ausländischer Herkunft signalisiert, begegnet der deutsche Vermieter den fremdsprachigen Interessenten offenbar mit Vorbehalten.
Nach einer Sozialbefragung des DSW aus 2021 berichteten 39% der ausländischen Studierenden von Problemen bei der Wohnungsfindung im Vergleich zu 24 % der inländischen Studierenden.

Tendenziell dürfte eine deutliche Nachfragesteigerung nach Wohnheimplätzen von der Nachfragegruppe der ausländischen Studierenden erfolgen.
Bei einer Beibehaltung einer 35% Versorgungsquote der ausländischen Studierenden und einer durchschnittlichen Steigerung ihrer Anzahl von 4% / a – eine Fortschreibung des 10-Jahres-Trends – ergäbe sich allein so ein Bedarf von ca. 5 000 zusätzlichen Wohnheimplätzen pro Jahr.

Fazit: Die deutschen Hochschulen sind für die ausländischen Studierenden zumindest in den technischen Fächern qualitativ attraktiv und erfreuen sich auch quantitativ einer hohen und steigenden Nachfrage, was bei einer gleichbleibenden Versorgungsquote mit Wohnheimplätzen zu einem zusätzlichen Bedarf von 5 000 Plätzen pro Jahr führen würde.

3.5 Nichtstaatliche Wohneheime

Zusätzlich sind die privaten Wohnheime zu betrachten. Für das Jahr 2023 gibt das Marktforschungsunternehmen Savills ca. 80 000 Betten in den größten 30 Universitätsstädten des Landes an, was in etwa zusätzlichen 2,8% der Studierenden einen Wohnheimplatz ermöglicht. Daraus folgt eine Gesamtunterbringungsquote von 12,4 % der Studierenden auf Wohnheimplätze. [11]
Das Manko konnte, geht man von einer gleichbleibenden Versorgungsquote und einem nicht nennenswerten Bestand an privaten Wohnheimen 1991 aus, durch das Angebot privater Wohnheime – ca. 80 00 Plätze zu erheblich höheren Mieten – nur zu 60 % aufgefangen werden.

Nicht klar zu trennen in ihrer Wirkung auf die Unterbringungsquote sind die privaten Wohnheime ohne öffentliche Förderung, da sie keiner Zweckbindung unterliegen und daher auch Nichtstudierenden Unterkunft bieten. Die Wohnkosten in diesen Heimen dürften in aller Regel als nicht sozialverträglich empfunden werden.
Anders sieht es wohl in den von den Kirchen unterhaltenen Wohnheimen aus, zu denen aber aussagekräftige Zahlen fehlen.

4. Wohnkosten für Studierende

Die Kosten des Studentischen Wohnens sind besonders kritisch zu betrachten, da dieser Personenkreis entweder zu den Geringverdienenden (unter Einschluss der BAföG-Empfangenden) zählt oder auf elterliche Unterstützung angewiesen ist. Diese Nachfragegruppe trifft auf ein Marktangebot, das sich durch im Vergleich zu den örtlichen Mietspiegeln durch besonders hohe Quadratmeterpreise auszeichnet. So waren zum Beispiel 2023 in Berlin gemäß Studierendenwerk die Quadratmetermieten mit 39 €/m² doppelt so hoch wie in den Wohnheimen des Studierendwerks mit 18 €/m². [12]

4.1 Wohnkosten für inländische Studierende

Laut Bundesministerium für Bildung und Forschung, ermittelt in der Sozialbefragung 2021, hatten die Studierenden in den Wohnheimen der Studierendenwerke eine durchschnittliche Monatsgesamtmiete von 289 € und in Wohnheimen privater Träger von 435 € aufzuwenden. Das heißt, bei privaten Wohnheimen ist die Miete im Durchschnitt um 50% höher. [5]
Eine Ursache für die hohen Wohnkosten der Studierenden ist die Tatsache, dass die Mieten für möblierte Wohnungen in Städten ohne gültige Mietpreisbremsenverordnung nicht durch die Mietspiegel nach oben gedeckelt sind. [13]

Die durchschnittliche Warmmiete für Studierende in Deutschland über alle Wohnformen hinweg beträgt im arithmetischen Mittel 410 € pro Monat, und damit 50% der Lebenshaltungskosten. [5] Dieser Prozentsatz ist doppelt so hoch wie im Durchschnitt der Bevölkerung, somit wird der Bildungserwerb doppelt sanktioniert – durch besonders kleine und besonders teure Wohnstätten.
Der Anteil der Wohnkostenbelastung lag im Jahr 2021 in Deutschland bei ca. 23%, bei über 40% gelten Haushalte als überbelastet. [14] Folglich kann von einer eigentlich unhaltbaren Wohnkostenbelastung der Studierenden gesprochen werden. Diese wird staatlicherseits bei Bafög-Empfängern (das sind nur etwa 11% der Studierenden) durch die Wohnbedarfspauschale von aktuell 380.- € abgefedert, ein Betrag, von dem sich jedoch in kaum einer Hochschulstadt eine entsprechende Unterkunft bezahlen lässt. [15]

Eine gewisse Entspannung des freien Wohnungsmarktes für Studierendenunterkünfte kann kommunal durch Zurückdrängung der gewerbeähnlichen privaten Ferienunterkunftsangebote erfolgen. Diese wirken in touristisch interessanten Städten zudem stark mietpreistreibend.

Laut der Sozialerhebung des BMBF ist der Verbraucherpreisindex den Jahren von 2009 bis 2021 um 18,3% angestiegen, während sich die Mietkosten für die Studierenden um 42 % erhöhten., also um fast das Dreifache. Dabei hat besonders der Anteil der hohen Mieten über 500 € zugenommen: zahlten 2012 noch nur 2% der Studierenden diese Summe, waren es 2021 bereits 16 %. [5]

Nach Auskunft des Deutschen Studierendenwerks können rund 1/3 der Studierenden allerdings 500.- € und mehr für das Wohnen aufbringen. [16] Dies ist ein Indiz dafür, dass der Anteil der Studierenden mit wohlhabenden Elternhäusern überproportional zum Bevölkerungsanteil ist. Studien weisen überdies nach, dass Deutschland das Land in Europa ist, das die stärkste Korrelation von gebildeten Eltern und Studierenden aufweist. [17]
Somit liegt bei den Kosten für das studentische Wohnen ein erheblicher sozialpolitischer Missstand vor, den es schon aus Gründen der Chancengleichheit zu beheben gilt.

4.2 Wohnkosten für ausländische Studierende

Es erscheint plausibel, dass ausländische Studierende auf dem freien Wohnungsmarkt schlechtere Chancen haben und des Öfteren stark überhöhte Mieten (bis um die 1 000.-€) für möblierte Apartments zahlen müssen oder das Studium wegen hoher Wohnkosten gar nicht aufnehmen können. [18] Neben dem Fürsorgegedanken ist die prekäre Wohnmarktsituation eine klare Begründung für hohe Wohnheimplatzquoten für ausländische Studierende.

Abgebildet wird diese Problematik auch in der hohen Abbrecherquote der ausländischen Studierenden. Obwohl deren Anteil an Studienanfängern seit zehn Jahren eine steigende Tendenz aufweist und zuletzt bei ca. 30% lag [19], liegt der Gesamtanteil der ausländischen Studierenden bei etwa 16%. Ausländische Studierende brechen also überproportional häufig das Studium ab – in Bachelorstudiengängen zu 41 bis 45%. Demgegenüber liegt die Abbruchquote bei Studierenden mit deutscher Staatsbürgerschaft im Bachelor zwischen 27 und 31%. [20] Als Gründe für den Abbruch werden neben mangelnder Studienmotivation und Leistungsproblemen auch oft die finanzielle Situation genannt, bei der die Wohnkosten auch eine tragende Rolle spielen dürften. [21]

Als Beispiel für die Betrachtung der Kostenseite kann die RWTH Aachen erwähnt werden.
Hier beträgt 2024 der Anteil der ausländischen Studierenden am Gesamt etwa 33%  und der der nichteuropäischen Studierenden am Gesamt 25%, diese stammen überwiegend aus Indien und China.
Die Integrationskosten der aus fremden Kulturkreisen Ankommenden,  anfänglich überwiegend noch nicht Deutschsprechenden mit unterschiedlichen Vorbildungen und Wertvorstellungen trägt in Deutschland die Universität, u.a. durch Angebote an Sprachkursen. Diese Studierenden – besonders aus den nichteuropäischen Staaten – weisen zudem auch eine längere Studiendauer auf. Aus diesen Gründen möchte die Universität – wohl auch mit Blick auf die Gepflogenheiten in anderen Ländern wie z.B. Großbritannien – nun moderate Studiengebühren erheben. [22]

Bei der durchaus gewollten Integration von Bildungsausländern wird offenbar Regelungsbedarf hinsichtlich der Wohnungs- und Bildungskosten, die zu tragen sind, gesehen.

4.3 Wohnkosten nichtstaatlicher Wohnheime

2021 wurde für die Privatwirtschaft ein Bettenzuwachs in Studierendenwohnheimen für die Jahre 2022-2024 ca. 10 000 Plätze errechnet. [11] Somit erscheinen die damals prognostizierten privaten Bauaktivitäten im Studierendenwohnheimsektor mit etwa 2 500 Einheiten pro Jahr im Privatsektor weit gegenüber der öffentlichen Hand mit etwa 5 700 Einheiten pro Jahr, was an den einträglichen Renditeerwartungen liegen dürfte.
Das Marktforschungsunternehmen CBRE rechnet in der Sparte „Studentenwohnen/ Co-/ Micro Living“ mit einer im Durchschnitt höheren Rendite als für die Sparten „Wohnen“ sowie „Betreutes Wohnen“, diese liegt seit Anfang 2023 wieder über der 4 % – Marke. [12]

Bei einer Fortschreibung dieser Entwicklung wird der Markt für studentisches Wohnen immer weiter privatisiert.

Fazit: Bei den Kosten für das studentische Wohnen liegt ein erheblicher sozialpolitischer Missstand vor, den es schon aus Gründen der Chancengleichheit zu beheben gilt.

5. Planung, Bau und Unterhalt der Studierendenwohnheime

Die 57 im Deutschen Studierendenwerk vertretenen Studierendenwerke initiieren selbst die jeweilige Neubau- und Sanierungsplanung, nicht etwa das jeweilige Hochschulbauamt oder die Bau- und Liegenschaftsverwaltungen oder der Wohnungsbaugesellschaften des Landes.
Diese Lösung hat den Vorteil, dass kurze Wege im Planungs- und Bauprozess gewahrt werden,
sie kann aber auch dazu führen, dass nie eine Gesamtplanung oder -integration in den Campus-Entwicklungsprozess stattfindet und dass etwaige Typbauten gar nicht ohne Beteiligung des Deutschen Studierendenwerks entworfen werden. Auf dem Markt gibt es durchaus Baufirmen, die sich auf Planung von Heimen, sog. „Sozialimmobilien“, spezialisiert haben. Sie können die erforderliche Expertise und teilweise auch zügige Bauzeiten für solche Objekte nachweisen. Es bietet sich Modulbauweise an.

5.1 Ermittlung lokaler Wohnheimplatzbedarfe

Für die Bedarfsermittlung und letztliche Angebotsplanung an studentischen Wohnheimplätzen vor Ort sind Kennzahlen wie die folgenden wegweisend:

Bestandszahlen	Zielzahlen
Wohnheimplatzzahl	Wohnheimplatzzahl
Studierendenzahl	Studierendenzahl
Ausländische Studierende	Ausländische Studierende
Wohnheimplatzquote gemessen an Gesamtstudierendenzahl	Wohnheimplatzquote gemessen an Gesamtstudierendenzahl
Wohnheimplatzquote gemessen an Zahl ausländischer Studierender	Wohnheimplatzquote gemessen an Zahl ausländischer Studierender

 Anzeiger für die Dringlichkeit einer zusätzlichen Wohnheimplatzversorgung

Zahl der Notunterkunftsbetten bei Semesterbeginn / Gesamtzahl der Studienanfänger

Verhältnis der Wohnheimplatzbewerber / Gesamtzahl der vorhandenen Plätze

Durchschnittliche Wartedauer eines Wohnheimplatzbewerbers in den letzten zwei Jahren

Externe Indikatoren

Pendleranteil der Studenten (derer, die tgl. mehr als insgesamt 1,5 h an Fahrten aufwenden)

Anteil der Studenten an der Einwohnerzahl der Kommune

Marktkaltmiete für möblierte Apartments in €/m²

Für Bau und Sanierung der Studierendenheime benötigen die Studierendenwerke in der Regel jeweils 50% Zuschuss, um kostendeckend arbeiten zu können. Mit dem Programm „Junges Wohnen“ hat der Bund mit Beginn 2023 die größte Finanzhilfevereinbarung seit den 80er Jahren im Bildungsbereich gestartet. Das Programm ist auf den Bestandserhalt fokussiert. [16]
Die Finanzierung der Maßnahmen wird zwischen Bund und Ländern geteilt, d.h. die Länder müssen in der Regel wohl zu 50 % kofinanzieren.

5.1.1 Randbedingungen der Bedarfsermittlung

Die Anzahl der an öffentlichen Hochschulen Studierenden in Deutschland ist in den 30 Jahren von 1991 bis 2021 um 50% gestiegen, während im gleichen Zeitraum die Versorgungsquote mit studentischen Wohnheimplätzen um 33% gefallen ist.
Die Studierendenzahlen sind seit 2020/21 stagnierend bis leicht rückgängig. Diese Entwicklung wird sich laut Prognose der Kultusministerkonferenz von 2021 voraussichtlich bis ins Jahr 2030 fortsetzen. [23] Die 10 Jahres-Vorausschau ist in der Veröffentlichung nicht so begründet, dass man die Wichtung der einzelnen Parameter, wie z.B. Abiturientenquote, Studienneigung von Abiturienten oder Abbrecherquoten, nachvollziehen könnte.

5.1.2 Randbedingungen der Planung und fehlende Datengrundlagen

Die 57 Studierendenwerke unterhalten 1 729 Studierendenwohnheime mit einer Durchschnittszahl von 113 Wohnheimplätzen. Zum Vergleich: Bei Hotels gelten in der Regel als unterste Rentabilitätsschwelle 100 Einheiten. Aus baulicher und betrieblicher Sicht liegt die ideale Größe eines Heimes eher bei größeren Einheitensummen. Die Studierendenwerke unterhalten im Schnitt 30 Wohnheime. Studierendenwerke, die nur eine geringe Zahl von Bauten unterhalten, müssen im Falle von Neubauten oder Sanierungen in besonders starkem Maße auf Fremdwissen und Dienstleister zurückgreifen. Über das Durchschnittsalter der Wohnheimbauten sind keine belastbaren Zahlen vorhanden, es kann aber davon ausgegangen werden, dass die bis 1985 errichteten Wohnheime – falls unsaniert – an das Ende der Nutzungsdauer gelangt sind. Wie groß ihr Anteil am Gesamtbestand ist, wäre zu ermitteln; tendenziell ist allein angesichts immer höherer energetischer Anforderungen von einem Sanierungsstau auszugehen. Planerisches Problem ist hier wohl oft ein fehlendes systematisches Bestandsmonitoring der Objekte.

Zähe Freiziehungsvorgänge und europaweite Ausschreibungsprozesse mit geringem Widerhall sowie mangelnde Baulandbevorratung bzw. fehlende bauleitplanerische Flächenausweisungen bremsen die Entwicklung des Wohnheimbaus zusätzlich.

Da es keine Synchronisation der Angebotsplanung mit der Bauplanung gibt, führen Sanierungen oft  zu jahrelangen Angebotsminderungen. Sanierungen von Bestandsbauten müssten eigentlich zeitlich unmittelbar Neubauten vorausgehen. Dauer und Kosten von Sanierungen (oder auch Umnutzungen von Bauten zu Wohnheimzwecken) sind nicht zu unterschätzen.

Ein unauffälliges, aber bedeutendes Merkmal der Wohnheimplanung ist die Dislozierung.
Es gibt die Lage auf dem „Campus“, das bedeutet in Deutschland in der Regel auch wegen der historischen Entwicklung der älteren Universitäten verstreute Bauten in Innenstadtrandlage ohne wirkliche stadtgestalterische Ausprägung eines universitären Areals, dafür aber mit guter Anbindung an Mensa und Öffentlichen Verkehr.

Zu welchem Anteil die Wohnheime in fußläufiger Entfernung zu den Ausbildungsstätten liegen, ist nicht bekannt. Bei der Wahl von Neubaustandorten – besonders in Universitäts-Erweiterungsarealen in Stadtrandlagen – scheint es wichtig, eine gute fußläufige Anbindung an eine Mensa, den Öffentlichen Verkehr und Versorgungseinrichtungen zu gewährleisten. Außerdem dürfte es bei Neubauten sinnvoll sein, mindestens einen Versammlungs- und einen Arbeitsraum sowie jeweils eine größere Radparkgarage anstelle von Tiefgaragen vorzusehen. 

Eine gewisse Entspannung des freien Wohnungsmarktes für Studierendenunterkünfte kann kommunal durch Zurückdrängung der gewerbeähnlichen privaten Ferienunterkunftsangebote erfolgen. Diese wirken in touristisch interessanten Städten zudem stark mietpreistreibend.

Das DSW prognostiziert zwar in seinem Jahresbericht 2023 einen Zuwachs um knapp 19 000 Wohnheimplätzen, lässt den zeitlichen Rahmen für deren Bau oder Fertigstellung aber offen, damit ist diese Aussage nicht wirklich verwertbar. [1] Während die Unterbringungsquote 2023 durch die öffentlich geförderten Studentenwohnheime sehr geringfügig gestiegen ist, ist die Zahl der Studierenden leicht gefallen, es tritt also nur eine minimale Entspannung durch die leichte Abnahme der Studierendenzahlen ein.

Eine Wohnheimplatz-Bedarfsermittlung müsste sich auf den doppelten Zeitraum eines kombinierten Planungs- und Bauprozesses – etwa zwei Legislaturperioden – erstrecken. Um das daraus abzuleitende Bauprogramm realisieren zu können, wäre eine entsprechende Bodenbevorratung zu betreiben und die Finanzierungsplanung durch Rücklagen und auch durch langfristig fixierte Absicherung in den Länderetats und im Haushaltsplan des Bundes zu unterlegen.

Es konnte keine publizierte Zahl für den Gesamtbedarf an Wohnheimplatzen in Deutschland für einen definierten Zeitraum ermittelt werden. In Frankreich geht AIRES, der wichtigste Interessenverband für studentisches Wohnen, bei einer heute vorliegenden landesweiten Versorgungsquote von etwa 14% von 280 000 fehlenden Wohnheimplätzen aus. [24]

5.2 Finanzierungsbedarf

Die Bundesregierung hat im April 2023 das Programm „Junges Wohnen“ auf den Weg gebracht, welches mit 500 Millionen Euro die Schaffung weiterer 5 700 Wohnheimplätze ermöglichen soll. Jeder geplante Wohnheimplatz wird somit mit 88 000 € veranschlagt. Das Programm soll bis 2025 laufen und in diesem Zeitraum mit 1,5 Milliarden ausgestattet werden. [25]
Ohne Berücksichtigungen von Baukostensteigerungen ergibt die eingesetzte Summe nach mehrjährigen Bauzeiten ein Plus an 17 100 Wohnheimplätzen. Im Programmzeitraum von drei Jahren würde die Zahl der Wohnheimplätze theoretisch um etwa 7 Prozentpunkte ansteigen. Dies würde bei gleichbleibenden Studentenzahlen eine Steigerung der Unterbringungsquote von etwa 1% einbringen – nach Baufertigstellung in frühestens drei bis fünf Jahren.

Überdies führt die Fokussierung auf den Bestandserhalt durch Sanierungen bei mangelndem Neubau mitunter zu einer jahrelangen Verringerung des Wohnheimplatzangebotes. Denn während meist mehrjähriger Sanierungen müssen die Objekte leergezogen werden. Das Ganze im Umfeld eines immer weiter eskalierenden Wohnungsmarkts, besonders in den A-Städten wie München. Nach Anwendung des Programms „Junges Wohnen“ wird eine Wohnheimplatz-Versorgungsquote erreicht, die eine bedarfsgerechte Abdeckung weiterhin nicht gewährleistet.

5.3 Neubaubedarf

Um bei stagnierenden Studierendenzahl von Inländern die Unterbringungsquote innerhalb von 10 Jahren auf niederländisches Niveau von 15% zu heben, wäre eine Neubau von 11 700 Plätzen pro Jahr erforderlich. Nicht eingerechnet ist der Neubaubedarf, den der steigende Zustrom ausländischer Studierender generiert – 5 100 Plätze pro Jahr – und der Sanierungsbedarf im Bestand. Der Neubaubedarf wäre nach dieser Berechnung mit 168 000 Plätzen in 10 Jahren zu beziffern. Bei Vorgabe einer derzeit überdurchschnittlichen Bestückung mit 200 Plätzen pro Heim wären das deutschlandweit 84 Neubauten pro Jahr.

Die Arbeitsgemeinschaft der nordrhein-westfälischen Studierendenwerke kalkuliert aktuell Baukosten von etwa 125 000€ pro Wohnheimplatz im Neubau. [34] Im Zeitraum von 10 Jahren würde dieses ohne Baukostensteigerungen ein Neubauvolumen von 2,1 Mrd. € pro Jahr bedeuten. Stellt man diese Zahlen in Relation zu den heutigen Kosten von Opern und Konzertsälen in den A-Städten der Nation, relativiert sich der Finanzbedarf.

Der Bedarf an Heimen beschränkt sich aber nicht auf Studierende, es gibt weitere Zielgruppen wie Aus- und Fortzubildende, Soldaten, Flüchtlinge, Bau- und Saisonarbeiter.
Aus architektonischer Sicht sind die Anforderungen an die Bauwerke für diese Nutzergruppen so ähnlich, dass sich die Entwicklung eines Typbauwerks anbieten würde.  Diese Typbauten würden Kostensenkungen und vor allem eine Vergleichbarkeit der Kosten ermöglichen, ohne dass es zwingend zu einem uniformen Gestaltbild wie bei Fertigbauten kommen müsste. 
Die wirtschaftliche Effizienz von Typbauten wäre auch im Betrieb durch die Multifunktionalität deutlich höher.

5.4 Umnutzung bestehender Immobilien zu Wohnheimen

Die vielfach propagierte und im kleineren Maßstab auch durchgeführte Umnutzung von Bestandsbauten – allein im Frankfurt, Berlin und Köln stehen Millionen Quadratmeter Bürofläche leer – ist nicht zwingend eine Alternative zum Neubau. Das Bauen im Bestand ist nicht stets kostengünstiger als Neubau und technisch in der Regel komplikationsbehaftet.
Bei den realisierten Projekten entstanden bislang überwiegend hochpreisige Wohnangebote.

Damit eine Umnutzung von Bestandsimmobilien nicht nur ökologisch sondern auch ökonomisch zielführend sein kann, muss folgende Formel greifen:

Das heißt, damit sich der Umbau rentiert, muss der Quotient aus Summe der Erwerbskosten und Umbaukoten geteilt durch die neue Restnutzungsdauer kleiner sein als der Quotient der Herstellungskosten geteilt durch die Gesamtnutzungsdauer eines Neubaus von 50 Jahren.

5.5 Sanierungsbedarf

Für die Ermittlung des Sanierungsbedarfes ist ein kontinuierliches, mindestens landesweites baufachliches Monitoring der Bestände unabdingbar. Es gibt Programme, die orientiert am Lebenszyklus von Gebäuden und Prüfintervallen den Sanierungsbedarf- und –aufwand ermitteln helfen. Die Gesamtnutzungsdauer von Wohnheimen veranschlagt die ImmoWertV mit 50 Jahren. [26] Die Instandhaltungs- und –setzungskosten sowie Teilsanierungen innerhalb der Gesamtnutzungsdauer machen grob geschätzt noch einmal den Betrag der Herstellungskosten aus.

Eine wesentliche Verlängerung der Nutzungsdauer ist nur mit einer raumgreifenden Sanierung möglich, die in der Regel einen Freizug erfordert. Diese Kernsanierungskosten können leicht Beträge erreichen, die Neubaukosten ähneln. Da erhebliche Wohnheimbestände in Sanierungsintervalle fallen dürften, erscheint es auch für die Finanzierungsplanung notwendig, durch Etablierung von Bestandsmonitoring Planungssicherheit zu gewährleisten.

6. Résumé und Ausblick