Werkswohnungsbau

Anger Werksiedlung Lauta © Freunde der evangelischen Kirche Lauta-Stadt e.V.; CC BY-NC-SA

Recherche zu Entwicklung und Aussichten von Werkswohnungsbau und Dienstwohnungsbau in Deutschland

Verfasser: Wolfgang Langen und Catharina Hermersdorfer
Arbeitsstand: 29.05.2025

Inhaltsverzeichnis

1. Einleitung
1.1 Aufgabenstellung
1.2 Methodik des Vorgehens
1.3 Definitionen

2. Status Quo
2.1 Interpretation der Datenlage zu Werks- und Dienstwohnungsbau
2.2 Trägerschaft und Art der Wohnungsversorgung
2.3 Funktionalität der Wohnform Werks- und Dienstwohnungen

3. Entwicklung des Werkswohnungsbaus
3.1 Historie
3.2 Aktueller Status

4. Gesellschaftliche Einordnung
4.1 Fiskalische Steuerung des Wohnungsbaus
4.2 Wertegerüst

5. Empfehlungen zur Bauleitplanung

6. Forschungsbedarf zur Daten- und Motivlage
6.1 Sachlage: Faktenerhebung
6.2 Motivlage Arbeitnehmerseite
6.3 Motivlage Arbeitgeberseite
6.4 Erarbeitung von Hinweisen für Projektträger des Werks- und Dienstwohnungsbaus
6.5 Zielsetzungen im Werks- und Dienstwohnungsbau

1. Einleitung

Werks- und Dienstwohnungen zählen zu den sozialen Errungenschaften, die schwächeren Gesellschaftsschichten von den Unwägbarkeiten und finanziellen Überforderungen des freien Wohnungsmarktes befreien. Obwohl im Laufe der Zeit die Entgelte der Werktätigen und der Beamten bedeutend kaufkräftiger geworden sind, ist doch der Anteil des Gehaltes, der für das Wohnen aufgewendet werden muss, immer weiter gestiegen und ist die Verfügbarkeit freien Wohnraumes in nahezu allen urbanen Zentren besonders in den letzten etwa 15 Jahren immer weiter zurückgegangen. In weiten Bereichen des Landes besteht ein immenser ungesättigter Wohnraumbedarf bei anhaltender Angebotsverknappung und geringer werdender Bautätigkeit.

Die Entscheidung für die Wahl eines Arbeitgebers sowie die Chancen, eine Stelle zu besetzen sind zunehmend abhängig von einem arbeitgeberseitigen Angebot zur Wohnungsversorgung
Da jedoch von den 1990er bis in die 2010er Jahre der Bestand an Werks- und Dienstwohnungen drastisch abgebaut wurde [1], stehen nun in einer Zeit enorm gestiegener Baukosten und verknappten Baulandreservoirs ein nicht annähernd nachfragegerechtes Angebot zur Verfügung. Eine Entspannung des Wohnungsmarktes kann trotzt der ungünstigen Rahmenbedingungen naturgemäß nur durch Neubau erreicht werden. Aus diesem Grund konzentriert sich diese Untersuchung genau auf diesen Lösungsweg für die Behebung der Wohnungsnot.

Ein großer Schritt wäre beispielsweise die öffentliche Förderung von Werkswohnungsbau mit der Vorgabe größerer Wohneinheitenzahlen von ca. 50 – 100 Wohneinheiten bzw. Wohnheimplätzen befähigt sein sollten, damit die örtliche Wohnungsmarktlage eine spürbare Entspannung erfährt bzw. der Aufmerksamkeitswert eines solchen Anzahl günstigen Wohnangebotes möglichst groß ist.

1.1 Aufgabenstellung

Ziel der Recherche war es, eine überschlägige Übersicht über die Fakten- und Datenlage zum Werks- und Dienstwohnungsbau und -bestand in Deutschland im Rahmen der wenigern veröffentlichten Daten zu erarbeiten.
Die Bestandserweiterung dieser nutzergruppengebundenen Immobilienangebote ist für eine Entspannung des jeweiligen örtlichen Marktes von Bedeutung und hat großen Einfluss auf die Lebensbedingungen der zu gewinnenden abhängig Beschäftigten. Werks- und Dienstwohnungen befinden sich dennoch weitestgehend außerhalb des Focus der öffentlichen Wahrnehmung und des wissenschaftlichen Interesses.
Anliegen der Verfasser ist es, den Blick auf dieses Potential zu richten und die Bedeutung dieses Sektors des Immobilienbestandes besser wahrnehmbar zu machen.

Außerdem soll ein Weg zur Bedarfsermittlung aufgezeigt und mögliche bauplanerische Ziele zur Bedarfsdeckung formuliert  werden. Auch baurechtliche Hemmnisse werden angerissen.

Ein weiteres Ziel ist, Forschungsansätze zum Zwecke einer Konsolidierung des Wissens über diesen Immobiliensektor und seine spezifischen Entwicklungsmöglichkeiten aufzuzeigen.
Da ein Überblick über die tatsächlichen Bestände an Werkswohnungen fehlt und über den Dienstwohnungsbestand in Deutschland gar keine Publikationen vorlagen, ist ein besonderes Augenmerk auf die Möglichkeiten einer geeigneten Datenerhebung zu richten.

1.2 Methodik des Vorgehens

Zunächst erfolgt eine Erläuterung der Begriffe und rechtlicher Rahmenbedingungen.
Sodann wird anhand der verfügbaren Quellen der Status Quo dargestellt und versucht,
die Möglichkeiten zur Weiterentwicklung dieser Wohnungsangebote aufzuzeigen.
Außerdem werden Vorschläge zu Datenerhebungen und Umfrageaktivitäten erarbeitet.
Ergänzend zum Quellenstudium wurden fernmündliche Expertenbefragungen durchgeführt.

1.3 Definitionen und Forschungsstand

Werkswohnungen
Beim Mitarbeiterwohnen wird zwischen drei Wohnformen unterschieden. Eine Form ist die Werksmietwohnung, welche als zweites, unabhängiges Rechtsverhältnis neben dem Arbeitsvertrag eingegangen wird. Bei Werksmietwohnungen besteht ein Sonderkündigungsrecht gegenüber dem Arbeitnehmer, wenn der Arbeitsvertrag endet. [2] Hierauf kann der Arbeitgeber jedoch verzichten. Mietrechtlich sind verschiedene Regelungen möglich, um zu vermeiden,
dass bei einer Kündigung durch den Arbeitgeber auch der Verlust der Wohnung droht.

Werksdienstwohnungen
Werksdienstwohnungen sind im Arbeitsvertrag überlassene Wohnräume, die zur Abgeltung geleisteter Dienste gehören. Diese Wohnform findet sich oft bei großer Notwendigkeit räumlicher Nähe der Arbeitnehmer zum Arbeitsort. Bei Werkdienstwohnungen ist der Arbeitsvertrag maßgeblich für die Überlassung der Wohnung. Die rechtlichen Bestimmungen für Werksmietwohnungen sowie Werksdienstwohnungen sind in §576 BGB geregelt.
Bei Werkdienstwohnungen im Allgemeinen oder bei Werksmietwohnungen, bei denen der Arbeitnehmer weniger als 2/3 der ortsüblichen Miete zahlt, entsteht ein geldwerter Vorteil für den Arbeitnehmer, welcher versteuert werden muss. [3]

Dienstwohnungen
Dienstwohnungen hingegen sind rechtlich über das Bundesbeamtengesetz definiert. Diese sind also nur für Angestellte in einem Dienstverhältnis, z.B. Beamte, Soldaten, Richter, verfügbar.
Es gibt umfangreiche Verordnungen zu Dienstwohnungen mit Bestimmungen über nach Einkommensgruppe gestaffelten und gedeckelten Dienstwohnungsvergütungen.
Die Dienstwohnungen werden ohne Mietvertrag zugewiesen, Näheres regeln amtliche Verordnungen. Nicht hier berücksichtigt sind die Regelungen von (ehemals) halbstaatlichen Institutionen wie Bahn, Post und Telekom.

2. Status Quo

2.1 Interpretation der Datenlage zu Werks- und Dienstwohnungsbau

Die Datenlage zum Werks- und Dienstwohnungsbestand und sogar zu den Zahlen der Beschäftigten in den in der Anlage 3 aufgeführten Branchen und Institutionen ist ungenügend.
Es gibt keine öffentlich bekannten amtlichen Erhebungen, in denen die Werks- und Dienstwohnungsbestände gesondert ausgewiesen werden. Die Zahl der Dienstwohnungen ist derzeit nicht mit vertretbarem Aufwand ermittelbar. Es besteht eine eklatante Wissenslücke.
Die wissenschaftlichen Untersuchungen zu Werkswohnungen kommen zu den in der Folge dargestellten Bestandsziffern.

Das Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) hat im Rahmen einer durch die Bundesanstalt für Bau-, Stadt-, und Raumforschung (BBSR) beauftragten Studie zum Mitarbeitendenwohnen 600 Unternehmen und 5 000 Beschäftigte befragt. [4]
Diese Stichprobe aus 2023 mit repräsentativem Anspruch ergab, dass nur 5,2 % dieser Unternehmen durch aktive Maßnahmen die Beschäftigten bei der Wohnungsversorgung unterstützen; davon waren nur 24% wohnungsbauaktiv, d.h. nur 1,6 % der befragten Unternehmen betrieben Werkswohnungsbau, in absoluten Zahlen sind das also etwa zehn der 600 befragten Betriebe. Es ist nicht klar, ob in den genannten Zahlen Bestände oder Neubauten erfasst waren, laut mündlicher Auskunft eines IW-Mitarbeiters sind es die Neubauten der letzten 10 Jahre. [5]

Als Summe der Werkswohnungsbauten wird 160 000 genannt, das beruht aber wohl auf einer Hochrechnung. Eine Studie von RegioKontext aus 2020 kommt zu etwa 100 000 Bestands-Werkswohnungen, die sich mit Daten des Instituts bezüglich des jährlichen Zuwachses auf einen mutmaßlichen Bestand in 2024 von 120 000 Werkswohnungen hochrechnen lassen. [6b]

Fazit für den Werkwohnungsbau: Bestand und Neubauaktivitäten werden nicht zentral erfaßt und lassen sich auch nicht ohne ganz erheblichen Aufwand ermitteln.
Hochrechnungen lassen hier auf eine sehr geringe Neubauaktivität schließen.

Zu Dienstwohnungen ist die Quellenlage disparat. Veröffentlichungen ist zu entnehmen, dass die BImA 38 000 eigene Wohnungen unterhält ( und für zusätzliche 26 000 Belegungsrechte hat ).
2020 waren etwa 7 000 Neubauwohnungen in Planung.

Bemerkenswert ist hier, dass alle Mietverträge unbefristet sind und Bestand auch nach Ende des Dienstverhältnisses Bestand haben, sowie eine Deckelung der Miete von 10.-€ / m² nettokalt aufweisen.
Da die Neuvermietungssätze am unteren Ende des jeweiligen Mietspiegels angesiedelt werden, entsteht den Beschäftigten auch kein zu versteuernder geldwerter Vorteil.
Ein weiterer Anbieter ist die Stadibau GmbH, München, die für bayrische Staatsbedienstete
8 400 Wohnungen unterhält und – Stand Ende 2022 – 900 Wohnungen baut und weitere 840 plant.

Fazit für den Dienstwohnungsbau: Eine Übersicht der Akteure oder Zahlen zu Beständen oder Neubauaktivitäten ließ sich mit den den Verfassern zugänglichen Quellen ( außer den obengenannten ) nicht ermitteln; es lassen sich keine validen Aussagen zur Gesamtsituation in diesem wichtigen Wohnungsbaubestand machen.

2.2 Trägerschaft und Art der Wohnungsversorgung

Unternehmen bieten sich grundsätzlich folgende Möglichkeiten, Mitarbeiter direkt bei der Wohnungsversorgung zu unterstützen, absteigend gelistet nach Kosten- und Aufwandsintensität:

Werkswohnungen
Wohnungsbau in eigener Regie / durch Bauträger
Gründung einer Wohnungsbaugenossenschaft
Ankauf und Vermietung von Wohnungen

Mitarbeiterwohnungen
Anmietung und Weitervermietung von Wohnungen
Erwerb von Belegrechten von Wohnungen

2.3 Funktionalität der Wohnform Werks- und Dienstwohnungen

Die Eignung von Werks- und Dienstwohnungen gegenüber dem Angebot des freien Marktes ist abwägungsbedürftig. Pro und Contra werden hier vorgestellt:

Vorteile für Wohnungsgeber	Nachteile für Wohnungsgeber
Wohnimmobilien als zukunftsfeste und beleihbare Investition, erwartbare Bodenwertsteigerung	Hohe Baukosten und je nach Abschreibungszeitraum geringe Renditen, Kapitalbindung
Verfügbarkeit von für Wohnungsbau rechtlich geeignetem eigenem Grund und Boden	Organisation des Verwaltungs- und Unterhaltungsaufwands bei Selbstverwaltung ist aufwendig
Rationelle Konzentration der Wohneinheiten an einem Ort bei Mehrgeschosswohnungsbau	Zeit- und arbeitsaufwendige Genehmigungsprozeduren in der Planungsphase
Standortnahe Wohnungsversorgung, Mitarbeitergewinnung	Gewährleistung des Immissionsschutzes
Schnellere Regeneration der Mitarbeiter durch Fahrtenaufwandsersparnis und Stressminderung	Belegungsproblematik durch älterwerdende Rentner bei fortdauerndem Mietvertrag
Mitarbeiterbindung und sichtbare Fürsorgewahrnehmung des Arbeitgebers	Lebenszeitverlängerung führt bei sozialer Mietvertragsgestaltung zu zunehmenden Belegungen der Wohnungen durch Nichtarbeitende
Gehaltsdämpfung durch Auffangen eines sonst höheren Wohnkostenanteils am Entgelt
Vorteile für Wohnungsnehmer	Nachteile für Wohnungsnehmer
Wegfall der Wohnungssuche	Abhängigkeit des Mietverhältnisses vom Arbeitsverhältnis
Schnellere Regeneration durch Fahrtenaufwandsersparnis und Stressminderung
Auskömmlicheres Gehalt durch niedrigeren Wohnkostenanteil	Konflikte mit Arbeitgeber können sich auch auf das Wohnverhältnis auswirken und umgekehrt
Entfallen des zeitaufwendigen Pendelns	Schlechtere Trennung von Wohnen und Arbeit

3. Entwicklung des Werkswohnungsbaus

3.1 Historie

Werkswohnungen waren bis in die 1970er Jahre ein Grundpfeiler des Wohnungsmarkts in deutschen Städten. Der folgenden Tabelle lässt sich eine Schätzung über den historischen Bestand entnehmen:

Jahr	Anzahl Werkswohnungen [1]
1900	143 000
1937	460 000
1945	145 000
1970-1980	450 000
2016	80 000
2020	100 000

Die ersten Werkswohnungen entstanden im Zuge der Industrialisierung, als die Städte zu wenig Wohnraum für die hinzuziehenden Arbeitskräfte boten. Schnell bauten große Unternehmen Arbeitersiedlungen in eigener Hand, um der Probleme Herr zu werden. Bis in die 1970er Jahre wurde in der BRD das Mitarbeitendenwohnen auch aus Mitteln der sozialen Wohnraumförderung bezuschusst. Als sich dann in den 1980er Jahren der Wohnungsmarkt entspannte, verloren die Werkswohnungen mehr und mehr ihre Bedeutung, und ihre Anzahl sank auf den niedrigen heutigen Bestand ab. [7]

3.2 Aktueller Status des Werkswohnungsbaus

In den letzten Jahren kann eine Rückkehr zum Mitarbeiterwohnen beobachtet werden.
Diese Entwicklung wurde vom Institut RegioKontext in drei Studien 2018, 2020 und 2024 dokumentiert. [6a,b,c] RegioKontext sammelt hierin im Auftrag des Verbändebündnisses „Wirtschaft macht Wohnen“ Fallbeispiele und erfolgreich durchgeführte Konzepte. RegioKontext nennt insgesamt eine positive Entwicklung der letzten Jahre, so sind von 2016 bis 2020 etwa 20 000 neue Wohneinheiten im Bereich Mitarbeiterwohnen geschaffen worden, also etwa 4 000 pro Jahr. [8] Unter der Annahme, dass dieser Trend angehalten hat, wäre also für 2025 etwa von 120 000 Werkswohnungen in Deutschland auszugehen.

Die verfügbaren Publikationen legen den Eindruck nahe, dass der Neubau von Mitarbeiter-Wohnungskomplexen von 100 oder mehr Wohneinheiten selten ist. Die wirtschaftlichen Skalierungsvorteile des Siedlungswohnungsbaus werden scheinbar nicht in dem Maße wahrgenommen, wie es sich anbieten würde. Ähnliches gilt für den Wohnheimbau, der offenbar nur in sehr geringem Maße als serieller Typwohnungsbau bzw. in Modulbauweise errichtet wird.

4. Gesellschaftliche Einordnungen

4.1 Fiskalische Steuerung des Wohnungsbaus

Die Trennung von Wohnungs- und Arbeitsstandort erzeugt Verkehr, staatlicherseits werden sowohl der Soziale Wohnungsbau als auch die Mobilität bezuschusst. Ein exakter Vergleich der Subventionen von Werks- und Dienstwohnungen zu der von Dienstfahrzeugen ist mangels ausreichenden Zahlenmaterials nicht möglich.

Städtebaulicher Sachstand ist jedoch, dass ungeeignete Dislozierungen – dezentral verortete öffentliche Einrichtungen, Handels- und Gewerbestandorte – sowie unangepasste Siedlungsbauweise (etwa in Form von verstreuten Einfamilienhausstandorten) bedeutenden Mehrverkehr erzeugen. Der durch die stadtplanerische Fehlsteuerung ausgelöste Verkehr wird dann subventioniert.
Schätzungen gehen davon aus, dass für die Eigenheimzulage zwischen 1996 und 2005 10 Jahre lang pro Jahr bis zu 11 Mrd. € gezahlt wurden. Es war eine enorme Investition in Mehrverkehr, Flächen- und Energieverbrauch, die nicht mehr rückgängig zu machen ist.

Jährlich werden aktuell etwa 2,2 Mrd. € für die Pendlerpauschale und 1,8 Mrd. € wegen Steuervorteilen für Dienstwagen sowie 8,5 Mrd. € für die Bevorzugung von Dieselfahrzeugen bei der Kraftstoffbesteuerung aufgewendet. Also werden jährlich mindestens 12,5 Mrd. € vom Staat für Berufsverkehr gezahlt. [9] Im Vergleich erhält der soziale Wohnungsbau eine Direktförderung durch den Bund und die Länder in Höhe von jeweils rund 3 Mrd. €. [10]

Hier liegt offensichtlich ein Missverhältnis zwischen Wohnbau- und Verkehrsförderung vor.
Eine deutliche Umschichtung der Fördergelder bzw. steuerlichen Subventionen zwecks Förderung des Mehrgeschosswohnungsbaus an werks- und dienststellennahen Standorten hätte den Vorteil, dass damit der zu subventionierende Pendlerverkehr und sogar das Fahrzeug-aufkommen insgesamt dauerhaft verringert werden könnte – die Erstellung der Wohneinheit wäre ja nur einmal zuschussbedürftig, während die Verkehrssubventionen jährlich anfallen.
Zudem würden durch eine Trendwende von der außerdem noch mietniveauerhöhenden Subjektförderung durch Wohngeld und Mietzuschüsse zur Objektförderung langfristig weitere Milliardenbeträge freiwerden und sich der Mietmarkt weiter entspannen.

Fazit: Die enormen fiskalischen Steuerungsmöglichkeiten zur Begünstigung eines gemeinwohlorientierten Wohnungsbau werden überwiegend gegenläufig eingesetzt.

4.2 Wertegerüst

Das Mitarbeiterwohnen bietet eine Möglichkeit, gleichzeitig den Wohnungsmarkt zu entlasten, sowie Fachkräfte für Unternehmen und Dienststellen zu gewinnen.

Die ausschließliche Betrachtung des Werkswohnungsbaus unter Renditeaspekten des jeweiligen Unternehmens muss nicht zwingend als folgerichtig betrachtet werden; schließlich ist die Sozialpflichtigkeit des Eigentums auch auf Unternehmen beziehbar. Mitarbeiterbefinden
und -zufriedenheit sind Werte, die auch dem Unternehmen zugutekommen, unter anderem durch Erhöhung der Leistungsfähigkeit, ohne dass zusätzliche Entgeltleistungen erbracht werden müssen. Die Wohnungsfürsorge durch den Arbeitgeber steht zudem in Einklang mit dem Grundgedanken der Sozialen Marktwirtschaft.

Die staatlichen Institutionen können auf eine Renditeerzielung beim Dienstwohnungsbau verzichten. Der Bau und die Bereitstellung von Dienstwohnungen ist zudem ein direkter und erfolgversprechender Weg, in den Wohnungsmarkt mäßigend einzugreifen.

Fazit: Die gesellschaftliche Übereinkunft über die Sozialpflichtigkeit des Eigentums kann mit Leben gefüllt werden, wenn sie konkret im Umgang mit Boden, dem Wohngsbau und dem Mietrecht umgesetzt wird.

5. Empfehlungen zur Bauleitplanung

Aus ökonomischen und ökologischen Gründen müsste der Focus des Werks- und Dienstwohnungsbaus auf Mehrgeschosswohnungskomplexen liegen und zwar in nichtverdichteter Bauweise mit ausreichenden Versickerungs- und Grünflächen. Voraussetzung wäre die aktive Mitwirkung der Kommunen und der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) und ihre Kooperation miteinander, gefördert durch etwa den Städte- und Gemeindebund bzw. Städtetag. Im Modellfall würden geeignete Flächen in den Bauleitplänen ausgewiesen bzw. entsprechende städtebauliche Verträge geschlossen werden und die Kommunen würden auf allfällige Bodenwertsteigerungsabgaben verzichten. Hilfe bei der Identifikation der stillgelegten bzw. Konversionsflächen und ihrer Eignung für die Widmung als Urbanes Gebiet könnten örtliche oder nahe universitäre Einrichtungen mit dem entsprechenden fachlichen Hintergrund bieten.

Es wäre zudem sicher zielführend, in einem Forschungsprojekt systematisch zu erheben, an welchen Orten im Zuge der Schaffung Urbaner Gebiete Werkswohnungen oder -siedlungen von den Nebeneffekten industrieller Produktion wie Abwärme oder Stromerzeugung profitieren könnten. So können über eine Reduzierung der Nebenkosten Wohnkosten zusätzlich gedämpft werden.

Eine erhebliche Hürde für werksnahen Wohnungsbau stellen Altlasten und Emissionen dar.
Die erforderliche Altlastenbeseitigung kann ein Projekt von vorneherein unrentabel machen.
Die an einen noch laufenden Betrieb näher „heranrückende Wohnbebauung“ kann – insbesondere bei Lärm und Staubemissionen – auch zu rechtlichen Konflikten mit dem Bestandsunternehmen führen. [12]
Auch zu beachten ist der Drittschutz gemäß BauNV, § 15. Es ist zu prüfen, inwieweit dies für selbst initiierten Werkswohnungsbau kritisch werden kann; in der Regel würde man davon ausgehen, dass die entsprechenden Bestimmungen vorab vom Unternehmen selbst und der Bauantragsbehörde geprüft werden.

Die Forderungen an den Gesetzgeber des Instituts RegioKontext zur Erleichterung des Werkswohnungsbaus wirken angemessen und werden hier in Teilen aufgeführt:
„ – die Einführung einer Experimentierklausel in die Technische Anleitung Lärm zur Lösung von Lärmkonflikten zwischen Wohnen und gewerblichen Nutzungen.
– einen besonderen Etat für das Mitarbeiterwohnen in der Wohnraumförderung vom Bund und den Ländern, der nicht zulasten der allgemeinen Wohnraumförderung geht.
– eine proaktive Umwandlung von Mischgebieten in urbane Gebiete zur Ermöglichung eines erhöhten Wohnanteils und höherer Baudichten.“ [6c]

6. Forschungsbedarf zur Daten- und Motivlage

6.1 Sachlage: Faktenerhebung

Die Diskussion zur Zahlenlage zeigt, dass zunächst eine Sicherung der Daten angestrebt werden muss. Eine Statistik von Seiten der öffentlichen Hand wäre notwendig, um großmaßstäbliche offensive Förder- und Entwicklungsstrategien gut begründet auf den Weg zu bringen.
Evtl. könnten hier auch Finanzämter helfen, da sie aufgrund der steuerlichen Besonderheiten des Mitarbeiterwohnens über die Anzahl der Werkswohnungen unterrichtet sein müssen.
Um Bedeutung und Entwicklungsmöglichkeiten der untersuchten Wohnungsarten zutreffend bewerten zu können, ist die quantitative und strukturelle Erfassung der Wohnungs- und Wohnheimplatzbestände wünschenswert. Es scheint sinnvoll, die größten Akteure auf dem Werks- und Dienstwohnungssektor zu identifizieren, um sich mit diesen Unternehmen und Institutionen über ihre Erfahrungen auszutauschen.

6.2 Motivlage Arbeitnehmerseite

Nicht nur Arbeitsstellenwechsel, auch Wohnstandortwechsel sind in Deutschland relativ häufig:
Pro Jahr ziehen etwa 10% der Bevölkerung um [13] und aktuell etwa die Hälfte der Arbeitnehmer ist geneigt, die Arbeitsstelle zu wechseln. [14]
Im Jahr 2023 haben knapp 60% der Arbeitnehmer in einer anderen Stadt gewohnt als gearbeitet; pro Weg nehmen die Berufspendler im Durchschnitt eine Strecke von 17,2 Kilometern auf sich. [15]

Anzahl Pendler	Strecke pro Weg
7 000 000	> 30 km
4 000 000	> 50 km
2 000 000	> 100 km

Es ist erforderlich, sich Klarheit über den Nachfragedruck in Sachen Werkswohnungen zu vergewissern. Statistisch verwertbare Daten zu diesen Fragen könnten durch eine größer angelegte Umfrage gewonnen werden, die durch eine arbeitnehmernahe Institution durchgeführt würde.

Fragen an Arbeitnehmer

• Wie stark ist die Abhängigkeit der Arbeitgeberwahl vom örtlichen Wohnungsangebot?
• Wie hoch ist der tatsächliche und der akzeptable Wohnkostenanteil am Nettogehalt?
• Würde bei einem ansonsten vergleichbaren Stellenangebot ein geringeres Gehalt bei einer Senkung des Wohnkostenanteils akzeptiert werden?
• Welche Pendlerfahrtzeiten werden als hinnehmbar angesehen?
• Wie steht es um die tatsächliche Absicherung des Mietverhältnisses nach Arbeitsvertragsende?

6.3 Motivlage Arbeitgeberseite

In nicht inhabergeführten größeren Unternehmen ist die Bereitstellung der erforderlichen Finanzen für eigenen Wohnungsbau an eine Budgetierung, die Einpassung in Mehrjahrespläne und eine Zuordnung an definierte Kostenstellen gebunden. Eine funktionelle Zuweisung der Bauplanung, Verwaltung, Unterhaltung und Instandsetzung an interne oder externe Leistungsträger hat zu erfolgen. Im Konzernrahmen können diese Bedingungen eine hohe Hemmschwelle darstellen, die evtl. durch steuerliche Anreize überwunden werden können.
Ohne Klarheit über die Immobilienrenditevorgaben und die Abschreibungsgepflogenheiten der Unternehmen bzw. das Subventionsmodell der Dienstherren können keine belastbaren Aussagen zu den wahren Kosten dieser Art der Wohnungsversorgung getroffen werden. Kostentransparenz scheint jedoch erforderlich, um das Modell der Dienst- bzw. Werkswohnung als zielführend vorzustellen. Zumindest bauliche Kenndaten müssten regelmäßig aggregiert werden.
Hierbei ist das BKI führend, jedoch auch auf Datenzufuhr durch Bauherren angewiesen.

Fragen an Arbeitgeber

• Wie und wie oft (in Jahren) werden die Werkswohnungs-Immobilien sachverständig bewertet (d.h. nicht nur turnusmäßig abgeschrieben)?
• Welches ist der Zielzeitraum für den Return on Investment der Werkswohnungsbauten?
• Wie hoch wäre die Kostenmiete bei Abschreibung der Neubauprojekte auf 30 Jahre?

Die betreffenden Angaben müssen in Expertengesprächen gewonnen werden.

Fazit: Es besteht ein akuter Bedarf an verbesserter statistischer Basisdatenerhebung zu Fakten und zu den Motiven der Akteure, um verlässliche Grundlagen für weitreichende gesetzgeberische, steuerliche und Investitionsentscheidungen treffen zu können.

6.4 Erarbeitung von Hinweisen für Projektträger des Werks- und Dienstwohnungsbaus

Für die Umsetzung der Ziele in der Planungspraxis bedarf es konkreter Handlungsleitfäden.
Als positives Beispiel ist hier die Handreichung von RegioKontext aus dem Jahr 2016 [6d] zu erwähnen, wobei eine Aktualisierung der Bestimmungen sowie der Berechnungsgrundlagen und Informationen zu den rechtlichen Ausgestaltungsmöglichkeiten des Werkswohnungsbaus (Mietverträge, Genossenschaften) vorteilhaft wäre.

Der Informationsbedarf der Entscheidungsträger in den Firmen sollte nicht unterschätzt werden; das Interesse der Arbeitnehmervertretungen dafür ist erst noch zu wecken.
Praxisorientierte Handlungsleitfäden, bundeseinheitliche Förderbestimmungen sowie ein erkennbarer politischer Wille würden den Werks- und Dienstwohnungsbau und damit die Wohnungsversorgung der Bürger ein Stück vorwärtsbringen.

Absichtserklärungen zum Werkswohnungsbau gewinnen an Verbindlichkeit, wenn sie durch Mitwirkung der Länder und großer Unternehmen und Gewerkschaften geografisch allokiert werden.
Die staatlichen Institutionen können durch Dienstwohnungsbau ihre Mitarbeitergewinnung besonders in hochpreisigen Regionen voranbringen und entsprechende bezifferte Selbstverpflichtungen dazu eingehen.

6.5 Zielsetzung Werks- und Dienstwohnungsbau

Das Ziel der Bundesregierung war, jährlich 400 000 Wohnungen zu errichten, was dem wissenschaftlich festgestellten Erstellungsbedarf – nicht dem Gesamtbedarf – entspräche.
Dieses Ziel wurde auch 2024 nicht erreicht. [11] 100 000 dieser geplanten Wohnungen sollten im Sozialen Wohnungsbau entstehen, was kaum ausreicht, um die Bindungsverluste auszugleichen. Interessanterweise wurde für die Wohnungsbauzielzahl keine Vorgabe zum Mietwohnungsanteil gemacht.

2023 waren von den ca. 257 000 fertiggestellten Wohnungen fast 70 000 Einfamilienhäuser, das sind 27%. Es verblieben nur 177 000 neuerstellte Geschosswohnungen.
Geht man vom Ziel 400 000 Neubauwohnungen / a aus und versteht man 5% als Wesentlichkeitsgrenze, dann wären 20 000 Neubauwohneinheiten jeweils im Werks- und Dienstwohnungssektor pro Jahr schon eine beachtliche Zielvorgabe, sicherlich verbunden mit einer gewissen Anlaufzeit. Selbstverpflichtungen der Institutionen und Firmen zu Teilzielen würden dem Anliegen die nötige Öffentlichkeit und etwas mehr Schwung verleihen.

Fazit: Wirtschaft und Staat könnten sich jeweils zur Zielvorgabe verpflichten, jeweils 20 000 Werks- bzw. Dienstwohnungen pro Jahr neu zu errichten und so einen wesentlichen Beitrag zur Verringerung der Wohnungsnot zu leisten.

Die Einordnung des Themas Werks- und Dienstwohnungsbau in die gesellschaftspolitische Agenda kann durch Vertiefung der Forschung zur Fakten- und Motivlage eine entscheidende Wende erfahren.

Literaturverzeichnis

Die Aktualität und Verfügbarkeit aller Links wurde bei Veröffentlichung des Artikels geprüft.

Anlagen

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